马耳他国土面积只有 316 平方公里，常住人口 55 万，叠加欧盟、申根、欧元区、英联邦四重身份，在欧洲同类项目里属于比较特殊的选项。也正是这套组合标签，精准击中了国内一部分中产家庭的需求。
从历年审批数据来看，这个项目的申请人集中度高得惊人，2016 到 2021 年获批的主申请人里面，中国人占比接近八成七，2024 年的统计数据依旧维持在八成八左右。
房产交易的数据同样能印证这个趋势。
2025 年马耳他发放给非欧盟居民的购房许可一共 741 份，中国买家拿到 344 份，占比接近一半。2021 到 2025 年累计下来，中国买家拿到的许可数量，占到全部非欧盟买家的三成八以上。
这些数据不是说中国人已经大量买下当地房产，而是说明在投资居留这条赛道上，国内家庭已经是最核心的客户群体。
很多中介宣传的时候，会把华侨生联考当成最大卖点，很多家长也是冲着这条升学通道动心。
但这里有一个很关键的前提，联考资格不是拿到永居卡就能自动解锁。按照 2026 年的联招规则，考生和父母一方拿到永居之后，还要满足连续居留两年，两年累计住满 18 个月的硬性条件。
如果只是办下身份，很少登岛居住，最后是达不到报考门槛的。
英语教学环境、英式课程体系，也是宣传里经常提到的亮点。马耳他公立学校使用英语授课，还有配套的公共医疗体系，当地也开设了中医服务站点，方便华人看病调理。这些福利确实真实存在，但资源容量有限。
热门公立学校学位紧张，岛上物资大多依靠进口，日常消费和房租成本并不低，长期居住的开销，很多家庭事前没有仔细核算。
不少家庭也会把它当成资产规划的工具。
马耳他的境外收入征税规则比较特殊，收入要不要交税，要看资金有没有汇入当地，还有收入本身的类型。但这并不代表它是免税天堂，税务规则细节繁多，一旦资金安排出错，后续会产生不少麻烦。中介很容易简化表述，只强调有利的一面，忽略对应的约束条件。
马耳他政府也很清楚这个项目能带来的收益。
2024 年三个居留项目，给当地带来的经济收入超过 1.32 亿欧元，涵盖政府收费、房屋租金、房产交易等多个板块。
这笔钱可以带动当地租房、法律服务、地产中介等行业。但收益分配并不均衡，财政、房东、中介机构拿到实惠，本地普通居民却要面对租金上涨、住房资源被外来资金推高的压力。
政策门槛这几年一直在上调。
2025 年 7 月更新规则之后，主申请人行政费用 6 万欧元，政府贡献款 3.7 万欧元。租房方案每年租金最低 1.4 万欧元，购房方案需要买入 37.5 万欧元以上的合规房产。
申请人还要证明总资产达标，两条标准二选一，要么总资产 50 万欧元，其中 15 万是金融资产，要么总资产 65 万欧元，7.5 万为金融资产。
还有一个很容易混淆的知识点，永居和国籍是两套完全独立的制度。2025 年 4 月欧盟法院判定，马耳他旧的投资入籍项目不符合欧盟法律，7 月当地就废止了原来的黄金护照通道，换成功绩入籍的新框架。也就是说，花钱直接买护照的路子已经消失，现在的永居卡，不能等同于欧盟公民身份，也不能随意去其他欧盟国家工作定居。
我见过不少家庭，就是被美化过的宣传打动，仓促交钱办理。等到后续才发现，自己想要的升学、税务便利，都附带苛刻的居留要求。一旦之后政策继续调整，原本预期的权益还可能发生变化。
这类身份项目，本质上是一份有期限、有约束的选择权，不是一份一劳永逸的福利套餐。
说到底，马耳他这股申请热潮，是供需互相匹配的结果。
小岛国需要稳定的境外资金流入，国内中产家庭想要多一个备选方案。但我们不能只盯着宣传里的便利，忽略背后的成本、居住要求和政策变动风险。
做这类规划，优先算清楚长期持有成本，分清宣传话术和政策原文的差别，才是稳妥的选择。
