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好久没聊房 地 产了
作者●晏凌羊
01
我很喜欢研究房产，虽然很不专业。
开发商建好楼才能卖的新政出了以后，利好二手楼市（存量房），但对整个房地产行业来说又是一场阵痛期。
现房销售新政，表面保护购房者，实际上是在淘汰开发商。低首付、封顶后再按揭，对购房者看起来没影响。但这对开发商来说，是致命的。
以前是预售制，开发商拿了你的首付和按揭款，才能继续盖楼。
现在要全部封顶才能拿到钱，意味着开发商得自己垫资盖完整栋楼。
广州现在剩下的那几家央国企，资金再厚，也扛不住几个这样的项目。以前能开发四个楼盘的资金，现在只能开发一个。
所以，新房供应断档，也就是两三年后的事。
现在看起来还有新房在卖，但那都是之前拿的地、之前开的工。开发商现在不敢拿地，意味着两年后、三年后，新盘会少得可怜。
二手房的优势是什么？现房、可看可摸、不用等、没有烂尾风险。
新房唯一的优势是什么？得房率、设计、精装标准。
但当二手房价格跌下来之后，这些优势就不明显了。
买家一算账，同样的地段，二手房比新房便宜三成，还不用等两年，为什么要买新房？
但现在的问题是，需求也在萎缩。买家信心不足，收入预期不明。供应少、需求也少，市场就僵在那里。
而且，产业链也会跟着进一步萎缩。设计院没项目了，工程公司接不到活，家电家具跟着新房走，广告公司少了楼盘推广预算，售楼部营销线大量裁员……
这一波从业人员，很多是三十多岁、四十出头，上有老下有小，转行谈何容易？
这样一来，失业的人数变多，政府也很难靠卖地去弥补财政收入（目前没有哪个税种能完全替代土地出让金的规模）。
公 务员降薪、事业单位缩编、基建项目缓建、公共服务的预算压缩。这些是已经在发生的事，可能还会加剧。
但如果不加以限制，如果继续让开发商高周转、继续预售制、继续靠卖地维持，烂尾楼会更多，供应会继续过剩，价格会继续跌，最后整个系统一起崩掉（也不一定，市场之手会调节，经济下行期开发商高周转会有作死的代价，亏钱会教人跑路也教人控制风险，看你是怎么管）。
所以，现在可能是用“短痛”换“长痛”？
但短痛到底有多短，没人知道。国内很多事啊，就是一放就乱，一管就死。
房地产下行周期，从其他国家经验看，五到十年是常态。日本从1991年泡沫破裂到2000年代初才真正稳住，美国从2008年到2012年才触底。
中国的情况更复杂，因为还叠加了人口拐点、城镇化放缓、外部环境收紧……
我当然是希望经济快点好起来，但现在真是看不清未来，那就不看了，也不胡乱做决策了，保持现状、闷头过自己小日子吧。
02
我认为，人口分布的两极分化（未来全国人口会进一步向城市群聚集），会让一线城市核心地段的房子再涨起来。
有人认为不会，理由是人口在减少、国外有钱人大多住郊区。
那我再展开讲讲我的观点吧，不一定对。
其实，现在中国人口向少数城市群集聚的趋势就已经非常明显。未来全国约41.6% 的人口可能向珠三角、长三角等四大城市群聚集。
这种“二八分化”意味着，仅有两成城市的人口会持续流入，其余城市将面临人口流出压力。
人口流入直接转化为购房需求，而人口流出的三四线城市则可能有价无市，陷入流动性困境。
房地产确实长期看人口，人流向哪里，房价的支撑就在哪里。
我们只是出生率低了，但人均寿命也长了。
有些人只是老了，不是死了。只要活着，就会有住房需求。
而且，离20后长大、结婚生子的关口，还有二十年呐。
我同时认为，国外有钱人大多住郊区的现象，很难在中国简单复制。
在中国，最好的商业、教育、医疗资源，几乎都高度集中在主城区核心地段。
一个住在郊区的人，可能要为一次急诊开车半小时以上，这对于注重效率和安全的高净值人群来说，是无法接受的。
更深层的原因在于基建逻辑的不同。
西方国家的郊区化依赖于 房产 税支撑的本地基建，以及私立学校、私立医院的配套。
但中国的基建是统筹规划，资源会向人口密集的区域倾斜。
这意味着，郊区别墅区很难享受到与市中心同等品质的公共服务，其综合居住成本远高于西方国家。
这一点，我在澳洲旅居那一个月也有点感受。
现在，中国大城市早已形成了这样的空间格局：中心城区品质最高，是富人的首选；郊区长期以来不是发展重点，配套品质远不及中心。
国外中高收入群体为追求更大的居住空间和更低的密度，大规模迁往郊区，这背后是小汽车普及、公路建设和政策的共同推动。
更重要的是，他们相对地广人稀。 但这个前提在中国不成立。
中国大城市高密度的人口和以公共交通为主导的交通体系，决定了住在郊区通勤至市区是一件非常困难的事。
交通便利性不支持大规模的、以就业为导向的郊区化。
所以，中国一线城市核心地段的房子，承载的不仅是居住功能，更是对稀缺公共资源的占有权。
这种占有权，是郊区的大房子无法替代的。
那么，在人口持续向核心城市群集聚的大背景下，一线城市核心地段的 房产 ，因为绑定了最优质、最集中的城市资源，其价值支撑是稳固的。
当然，这并不意味着所有一线城市的房子都会涨。像广州增城的房子，现在一套三房也就百万以内了。
广州如今也没有实力再建一个珠江新城，现在金融城、琶洲的开发进度都变慢了。其他一线城市也好不到哪儿去。
所以，未来的分化可能会非常极致：核心区优质资产有望企稳回升，而远郊区和人口流出城市的 房产 ，可能面临漫长的阴跌。
我也说了前置条件是“一线城市核心地段的好房子”了……
03
现在的存量房，就是“旱的旱死，涝的涝死”。
北京、上海、广州、深圳的核心区，土地就那么多，新房供应越来越少，但想挤进来的人一直没断过。
地段好、户型好、物业好、学区好的房子，人人想要，但大多数人只能租。
而且，很多家庭有强劲的改善需求，只是暂时没有置换 房产 的钱。
三四线城市和县城的房子，盖的时候是照着“城镇化还会继续、人口还会增长”的预期盖的。
但现实是，年轻人考上大学就走了，打工的去了沿海就不回来了，剩下的都是老人。
结果就是，一套房子挂出去半年、一年，连问的人都没有。
不是价格问题，是需求消失了。
鹤岗几万块一套房，不是便宜，是没人要。 所以，现在就是“想买的买不起，想卖的卖不掉”。
所以，国家的策略转向了：不新增建设用地，不搞大拆大建，把已经盖好的房子想办法用起来。
具体怎么做？几个方向：
第一，收购存量房做保障房。
地方政府或国企下场，把卖不掉的商品房买过来，改成保障性租赁住房。这样既消化了库存，又完成了保障房指标。
但问题是，收购价怎么定？定高了，国企亏钱；定低了，人家可能不卖。
第二，城市更新。
不拆了，改成修。老旧小区加装电梯、翻新外立面、改造管网。
这能拉动一部分投资，但拉动的量级远不如过去盖新房。
而且城市更新的钱从哪来？居民自己掏一部分，政府补一部分，社会资本参与一部分。
第三，城中村改造。
这是目前最大的增量。
但城中村改造和过去的棚改不一样。
棚改是拆了给你钱，你去买新房，直接创造需求。
城中村改造是拆了给你房，或者给你租金补贴，不直接创造多购房需求。所以它对楼市的拉动作用，比棚改小得多地方政府。
所以，“盘活存量”这四个字，听起来很聪明，做起来很笨重。
它不像过去卖地盖楼那样来钱快，它需要一栋一栋地谈、一户一户地签、一个项目一个项目地推。
周期长、利润薄，还很麻烦。
做这个事的动力，远不如过去卖地。
但没别的选择了。
最终的局面可能是这样：
一线城市核心区，存量房通过城市更新、旧改，慢慢变好，价格稳住。
二线城市，核心区稳住，远郊继续跌，跌到有人愿意接为止。
三四线城市，大部分房子会慢慢变成沉没资产。 房子会慢慢从“投资品”变成“消费品”。你买它，是因为你要住，不是因为它能涨。
这个转变，对经济是痛苦的，但对普通人，未必是坏事。
因为当房子不再是唯一的安全感来源时，你才有机会去想：除了房子，我还能靠什么活、为什么而活。
*作者：晏凌羊，女，80后，中国作协会员，2001年云南省丽江市高考文科状元。著有畅销书《离婚七年》《所有的逆袭，都是有备而来》《公文写作》等畅销书十几部以及儿童绘本《妈妈家，爸爸家》。拥有十几年金融从业(管理)经验，现为广州某文化信息咨询公司创始人、某文化传媒公司联合创始人。出生于云南丽江，现居广州。乐以文字为窗，见自己，见天地，见众生。有血有肉，有泪有笑，有错有对，期待与您共成长。
首发公众号：晏凌羊|ID：qiushan08。
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